案件基本事实：
1、某一银行作为抵押权人，委托拍卖人拍卖抵押人享有的一处房产权益，该权益实际上为某房地产交易合同项下的合同权益。2、拍卖人在拍卖文件中声明：“拍卖人所知道的、关于委托拍卖标的的瑕疵均由上述权利凭证及相关文件表明，除上述权利凭证及相关文件所表明的瑕疵外，拍卖公司目前不掌握任何其他的瑕疵。”3、买受人在参拍时确认：“拍卖公司已履行《中华人民共和国拍卖法》及相关法规要求的告知义务，其已经全然知晓拍卖标的的瑕疵，如果其拍得此标的，因为文件内容存在瑕疵因而产生的一切不利后果自行承担，不追究拍卖人和拍卖委托人的任何责任。”4、在拍卖过程中，拍卖人收到该房产开发商的函件，该函件声明涉案房产在产权方面没有发生任何转移，拍卖人未清晰认定上述资产的产权归属而擅自进入拍卖程序，不仅违反《拍卖法》第六条规定，更损害了开发商的利益，要求停止拍卖程序。但拍卖人仍继续拍卖。5、拍卖成交后，买受人无法取得涉房产上的占有、使用、收益或处分的权利中的任何一种权利，为此起诉委托人及拍卖人要求赔偿损失。6、在庭审中查明抵押人不能证明其已支付开发商房产购买款的事实，即抵押人除了签订合同外，并未至房管部门办理房产的预售登记等。7、该案历经一审、二审，最终法院认定拍卖人及委托人对拍卖标的未尽瑕疵义务，判决拍卖人及委托人对返还买受人的拍卖成交款及佣金承担连带责任。针对本案事实，一审二审法院对拍卖人、委托人是否已尽瑕疵告知义务认定如下：1、《中华人民共和国拍卖法》第十八条规定：“拍卖人有权要求委托人说明拍卖标的的来源和瑕疵。拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵”。第二十七条规定：“委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵。”竞买人在参与竞买前或参与竞买时，有权知道可能影响拍卖标的价值的所有瑕疵，如果这些瑕疵因他人的过错被隐蔽，该竞买人在成为实际买受人时，就有权为自己因此蒙受的损失主张权利。据此，拍卖人应当将自己明知或者应知的拍卖标的的瑕疵告知竞买人，委托人应当将自己明知或者应知拍卖标的的瑕疵告知拍卖人，否则，即应对瑕疵造成的损害承担责任。2、瑕疵请求权的责任应以存在过错为前提，遵循无过错无责任原则，过错责任要求拍卖人、委托人尽到合理注意的义务，但它以“应该知道”作为标准判断拍卖人、委托人是否存在过错。建行作为委托人同为金融从业机构，拍卖人作为盈利性专业拍卖机构，两者相比竞买人有更多了解拍卖标的的机会，也更应负有对拍卖标的的瑕疵全面、专业审查及披露的义务。因涉案拍卖标的系合同权益，对于获得合同权益的对价款是否已支付应为对拍卖标的最重要的审查内容，建行及拍卖公司均未对此作尽职审查，应推定两者应当知道拍卖标的存在因未支付对价而合同尚未生效的重大瑕疵。3、《中华人民共和国拍卖法》第六十一条第二款规定：“拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。”《中华人民共和国拍卖管理办法》第五十三条第二款规定：“拍卖企业、委托人明确知道或者应当知道拍卖标的有瑕疵时，免责声明无效。”理论上，瑕疵请求权因责任人履行告知义务或“声明不保证”而不复存在。但涉案拍卖标的的瑕疵是抵押人未支付合同对价致合同未生效，并不属于拍卖法第六十一条第二款规定的关于拍卖标的的真伪和品质的范畴。而基于前述分析，涉案拍卖标的存在的重大瑕疵属于建行和拍卖公司应当知道的范畴，根据拍卖管理办法第五十三条第二款的规定，涉案免责声明应归于无效。故建行、拍卖公司上诉认为买受人已作出自担风险的承诺、其应免责，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，建行、拍卖公司均因疏忽未作深入审查并如实告知竞买人关于涉案拍卖标的存在的重大瑕疵，致使买受人在不明真相的情况下购得拍卖标的而产生损失，应向买受人承担瑕疵担保责任。建行、拍卖公司均主张己方已尽如实告知义务，且不存在过错，缺乏理据，本院不予采纳。1、关于拍卖标的瑕疵免责声明并不适用于拍卖标的处分权问题。如果委托人不具有处分权，即使拍卖人及委托人作出瑕疵免责声明亦是无效的。2、关于拍卖人或委托人通过谨慎可以查知的瑕疵而未告知的，该瑕疵免责声明亦是无效。3、如果涉及合同权益的拍卖，除了查看合同内容，作为拍卖人还需要查实合同的实际履行情况，即合同所涉款项是否已结清，原合同权利人是否同意转让等。
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