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公司内刊二0二二年四月第一期
日期：2022/4/11　人气：623[ 返回 ]

标的整体拍卖成交后，买受人能否就部分标的提出解除拍卖合同？

裁判要旨：涉案拍卖的17套房屋均可单独使用和售卖，具有可拆分性，故涉案拍卖合同无需整体解除。买受人就其中未能过户的房产提出解除该房产拍卖合同并返还相应款项的诉请，应予以支持。

 

基本事实：

1、某拍卖公司受银行委托拍卖债权资产包，该资产包内含有17套房产。

2、拍卖时，委托人及拍卖人声明：标的所涉土地、房产存在可能尚不具备办理过户登记、权属证书的条件而导致无法办理过户登记或权属证书的风险。

3、在拍卖成交后，经审理查明，该批房产有一套存在一房二卖及连环买卖的情形，另案审理时，法院认定买受人仅享有拍卖合同权利，而不享有该房产的物权。

4、买受人起诉至法院，诉请判令解除涉案合同中涉及该房产的部分，并判令返还相应购房款及利息。

 

本案争议焦点：

（一）委托人是否已向买受人披露涉案拍卖标的的风险与瑕疵；

（二）涉案拍卖的17套房屋是否不具有可拆分性以及涉案拍卖合同是否应整体解除；

关于第一个争议焦点问题。各方观点如下：

1、拍卖公司认为委托人己向买受人披露拍卖标的风险与瑕疵，拍卖标的不能过户的风险应由买受人承担。

2、买受人认为，委托人及拍卖人并未就涉案房产存在一房二卖即存在第三人的争议风险告知我方拍卖标的不能过户的原因。

3、法院认为，涉案的委托人声明仅是说明房产存在不具备办理过户登记、权属证书的条件而导致无法办理过户登记或权属证书的风险，或是存在与原所有权人的诉讼纠纷的风险，但涉案纠纷起因在于涉案房屋存在一房二卖和连环买卖的情形导致多方对争议房屋提出权利主张，不属于上述风险提示的情形，故委托人未向潘文璋披露涉案拍卖标的的风险与瑕疵。

关于第二个争议焦点问题，各方观点：

1、委托人认为，茯委托拍卖公司整体拍卖共17套房产的权益，不具有可拆分性，如需解除拍卖合同关系应整体解除而不能部分解除。

2、买受人认为，另案法院已经判决拍卖合同所涉部分即时解除，所以委托人主张拍卖合同不具有可拆分性，其理由不成立。

3、法院认为，涉案拍卖的17套房屋均可单独使用和售卖，具有可拆分性，涉案拍卖合同无需整体解除。委托人主张涉案拍卖的17套房屋不具有可拆分性，涉案拍卖合同应整体解除与事实不符，本院不予支持。

 

实务经验总结：

1、关于整体拍卖标的，每个可拆分标的的瑕疵，均需明确告知，不能用一份笼统声明概括每个标的的具体瑕疵。

2、即使委托人及拍卖人已明确表示标的存在不能过户的风险，也并不能免除合同目的无法实现时其应承担的责任，包括解除合同以及退还相应款项的风险。对于无法过户的原因，如已知的，则必须明确告知。