公司内刊二0二二年二月第一期
土地使用权类型为授权经营，未经审批的拍卖行为是否有效？裁判要旨：本案拍卖标的物坐落的土地使用权类型为授权经营，属于划拨土地，拍卖公司在接受委托拍卖时，明知拍卖所涉土地属于划拨用地，在未审查委托拍卖的案涉房地产是否经过审批程序的情况下，即接受委托，违反法律规定。由于委托人未办理案涉房地产转让的批准手续，导致国家对于划拨土地的收益权利受到损害，其拍卖行为应当认定无效。基本事实：本案拍卖的为某银行的房地产，土地使用类型为授权经营，当时取得使用权时没有缴纳过土地出让金。拍卖成交后，买受人以拍卖人未经有批准权的人民政府批准，受托拍卖涉案房产，主张拍卖行为无效，诉请法院确认案涉标的物的拍卖行为无效，并要求退还保证金。本案争议焦点：拍卖公司针对涉案房屋的拍卖行为是否有效？ 1、拍卖公司及委托人认为，买受人在拍卖活动举行前已对涉案标的物的权利状况明确知悉，拍卖公司对拍卖标的物不承担瑕疵担保责任。买受人在拍卖活动中竞买成功，并签署了《拍卖成交确认书》，至此，拍卖行为已经完成。对于买受人提出涉案土地系授权经营性土地，未经有批准权的人民政府批准，依法应当认定为无效的主张，因拍卖公司是根据其与委托人签订的《委托拍卖合同》的约定举行拍卖活动，拍卖公司对拍卖标的物不承担瑕疵担保责任，且拍卖公司的拍卖过程中程序正当，不违反法律法规的规定，应认定为有效。 2、买受人及检察机关的抗诉意见认为，《委托拍卖合同》中虽委托拍卖的是房屋，但必然涉及土地使用权的转让问题。本案中，所要拍卖的涉案房产的土地使用权为授权经营，即划拨土地，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条及《中华人民共和国拍卖法》第八条之规定，出卖划拨土地前，要办理审批手续。因本案中委托人及拍卖人在拍卖前未办理审批手续，故应认定《委托拍卖合同》为无效合同。该案历经一审二审、再审、检察机关抗诉、再次再审，最终法院的意见为：本案拍卖标的物坐落的土地使用权类型为授权经营，属于划拨土地。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府批准。”的规定，委托人在拍卖案涉房屋之前，未按照上述规定向人民政府相关部门办理批准手续。按照《中华人民共和国拍卖法》第八条“依照法律或者按照国务院规定须经审批才能转让的物品或者财产权利，在拍卖前，应当依法办理审批手续。”之规定，拍卖公司在接受委托拍卖时，明知拍卖所涉土地属于划拨用地，在未审查委托拍卖的案涉房地产是否经过审批程序的情况下，即接受委托，违反《中华人民共和国拍卖法》第六条“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。”的规定。由于委托人未办理案涉房地产转让的批准手续，导致国家对于划拨土地的收益权利受到损害，其拍卖行为应当认定无效。拍卖实务总结：关于划拨地房产拍卖问题，在司法实践中存在较大争议，应该说大部分法院对划拨地房产拍卖的效力持肯定态度，认为是有效的，除非是最终无法办理过户手续。今天分享的这个案例则是历经大部分审理阶段，各级法院对划拨地房产拍卖的审理结果也是完全相反，只是最终在检察院抗诉后被认定拍卖行为无效。对于日常拍卖活动来说，对于划拨地房产能否未经审批先行拍卖的问题，建议先与产权过户部门沟通，在产权过户阶段是否会存在障碍，并明确告知买受人的相关风险，约定相应的违约责任。

公司内刊二0二二年二月第一期

日期：2022/2/8　人气：601[ 返回 ]

土地使用权类型为授权经营，未经审批的拍卖行为是否有效？

裁判要旨：

本案拍卖标的物坐落的土地使用权类型为授权经营，属于划拨土地，拍卖公司在接受委托拍卖时，明知拍卖所涉土地属于划拨用地，在未审查委托拍卖的案涉房地产是否经过审批程序的情况下，即接受委托，违反法律规定。由于委托人未办理案涉房地产转让的批准手续，导致国家对于划拨土地的收益权利受到损害，其拍卖行为应当认定无效。

基本事实：

本案拍卖的为某银行的房地产，土地使用类型为授权经营，当时取得使用权时没有缴纳过土地出让金。拍卖成交后，买受人以拍卖人未经有批准权的人民政府批准，受托拍卖涉案房产，主张拍卖行为无效，诉请法院确认案涉标的物的拍卖行为无效，并要求退还保证金。

本案争议焦点：拍卖公司针对涉案房屋的拍卖行为是否有效？

1、拍卖公司及委托人认为，买受人在拍卖活动举行前已对涉案标的物的权利状况明确知悉，拍卖公司对拍卖标的物不承担瑕疵担保责任。买受人在拍卖活动中竞买成功，并签署了《拍卖成交确认书》，至此，拍卖行为已经完成。对于买受人提出涉案土地系授权经营性土地，未经有批准权的人民政府批准，依法应当认定为无效的主张，因拍卖公司是根据其与委托人签订的《委托拍卖合同》的约定举行拍卖活动，拍卖公司对拍卖标的物不承担瑕疵担保责任，且拍卖公司的拍卖过程中程序正当，不违反法律法规的规定，应认定为有效。

2、买受人及检察机关的抗诉意见认为，《委托拍卖合同》中虽委托拍卖的是房屋，但必然涉及土地使用权的转让问题。本案中，所要拍卖的涉案房产的土地使用权为授权经营，即划拨土地，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条及《中华人民共和国拍卖法》第八条之规定，出卖划拨土地前，要办理审批手续。因本案中委托人及拍卖人在拍卖前未办理审批手续，故应认定《委托拍卖合同》为无效合同。

该案历经一审二审、再审、检察机关抗诉、再次再审，最终法院的意见为：

本案拍卖标的物坐落的土地使用权类型为授权经营，属于划拨土地。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府批准。”的规定，委托人在拍卖案涉房屋之前，未按照上述规定向人民政府相关部门办理批准手续。按照《中华人民共和国拍卖法》第八条“依照法律或者按照国务院规定须经审批才能转让的物品或者财产权利，在拍卖前，应当依法办理审批手续。”之规定，拍卖公司在接受委托拍卖时，明知拍卖所涉土地属于划拨用地，在未审查委托拍卖的案涉房地产是否经过审批程序的情况下，即接受委托，违反《中华人民共和国拍卖法》第六条“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。”的规定。由于委托人未办理案涉房地产转让的批准手续，导致国家对于划拨土地的收益权利受到损害，其拍卖行为应当认定无效。

拍卖实务总结：

关于划拨地房产拍卖问题，在司法实践中存在较大争议，应该说大部分法院对划拨地房产拍卖的效力持肯定态度，认为是有效的，除非是最终无法办理过户手续。今天分享的这个案例则是历经大部分审理阶段，各级法院对划拨地房产拍卖的审理结果也是完全相反，只是最终在检察院抗诉后被认定拍卖行为无效。对于日常拍卖活动来说，对于划拨地房产能否未经审批先行拍卖的问题，建议先与产权过户部门沟通，在产权过户阶段是否会存在障碍，并明确告知买受人的相关风险，约定相应的违约责任。

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