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公司内刊二0二1年六月第一期
日期：2021/6/15　人气：578[ 返回 ]

 

 

拍卖划拨地房产约定所有税费由买受人承担的，土地出让金到底由谁来承担？

 

裁判要旨：

买受人已按拍卖细则规定通过竞拍方式取得了土地和房产并且交付了全部的价款（含土地价款），而土地价款就是土地出让金的准确定义，应当认定原告在拍卖时一并交清了全部的土地出让金。买受人已经完全尽到缴纳土地出让金即土地价款的义务，则国有划拨土地变更为国有出让土地时缴纳土地出让金的责任就是出让人即委托人当然的义务。

基本案情：

某拍卖标的为划拨地房产，在事先公布的拍卖细则和拍卖公告中，对于承载房屋的土地性质到底是国有划拨地还是国有出让地并没有具体说明。同时，该细则在第四条中规定：“房地产过户手续的办理：土地使用证房屋所有权证的变更登记手续及水电过户手续由受让人负责办理并承担相关税费。但因涉及到土地出让金能否挂账或者由谁交纳并没有定论，原告作为买受人也未办理产权过户手续。

争议观点：

1、原告即买受人观点：委托人应当按照拍卖细则的规定办理房地产过户到原告名下，并且将国有划拨土地变更为国有出让土地性质，并交付给原告。

2、被告即委托人观点：（1）原告要求被告办好土地变更为国有出让地的过户登记手续不符合拍卖细则的约定，拍卖细则中并无此规定，被告方只是配合协助办理，过户的一切税费是由原告方负担的。(2)要被告方缴纳土地出让金，没有任何事实和法律依据。

3、法院观点：原告已按拍卖细则规定通过竞拍方式取得了土地和房产并且交付了全部的价款（含土地价款），而土地价款就是土地出让金的准确定义，应当认定原告在拍卖时一并交清了全部的土地出让金。原告已经完全尽到缴纳土地出让金即土地价款的义务，则国有划拨土地变更为国有出让土地时缴纳土地出让金的责任就是出让人当然的义务。具体理由：

所谓土地出让金，是指政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向买受人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额）。或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款、或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。从这一定义可以看出，土地出让金是一种价款或者是土地交易的总额或者是土地交易中受让人应支付的对价，与本案拍卖交易中的相关税费如契税、土地增值税、过户工本费、评估费用等有性质不同的区别。因此，本案拍卖细则中规定的土地使用证变更登记手续由受让人负责并承担相关税费的措词，其相关税费应当不能理解作为土地价款的土地出让金。在正常情况下，国有企业依法通过拍卖出让划拨的国有土地使用权并将其性质变为国有出让土地应经县级以上人民政府批准，并且由买受人缴纳土地出让价款后即可办理相关土地变性的变更过户登记手续。而依上列定义和理解，本案中的原告是缴纳了全部的土地出让价款的（即竞拍土地使用权的地价本身）。无需再另行在土地出让价款之外向土地管理部门交纳所谓土地出让金。

拍卖实务总结：

对于特殊的税种，在约定时，建议直接明确包含在税费约定当中，而不能笼统以“全部税费全部由买受人承担”约定税费承担方式。