公司内刊二0一九年一月第十一期-福建德佳拍卖有限公司

公司内刊二0一九年一月第十一期
案例分析拍卖人声明拍卖标的存在无法及时交付的瑕疵，买受人能否主张因未及时交付而解除合同？最高院裁判要旨：讼争房产能够实际交付的时间已经超出了买受人的合理预期，也使得买受人的合同目的不能实现。虽然本案中委托人、拍卖人已在拍卖文件中明确告知竞买人拍卖标的存在无法及进交付的瑕疵，但作为房屋的购买者，无论买受人购买讼争房产的真实目的为何，其无法行使对讼争房产的实际管领和支配的事实，足以认定其合同目的不能实现，据此认定双方合同已经依法解除，事实和法律依据充分。争议观点：针对委托人、拍卖人在拍卖程序中已告知买受人拍卖标的可能存在无法及时交付的瑕疵，买受人人予以签字认可的情况下，买受人可否由此主张解除合同的问题，存在以下争议观点： 1、委托人、拍卖人虽然存在未能及时交房的行为，但在《竞拍须知》中已明确告知竞拍人涉案房屋存在可能无法及时交付的瑕疵，买受人到涉案房屋现场察看并在《竞拍申请书》上签字，表明买受人已知悉并自愿承担该风险。因双方对委托人、拍卖人未能及时交房已达成合意，故在本案中委托人、拍卖人不存在违约行为，买受人无权以委托人、拍卖人未能及时交房为由主张解除拍卖成交合同。在各方没有单方解除权及约定解除权的情况下，享有合同解除权的是守约方，现委托人交付标的房产的条件已经具备，买受人要求解除拍卖成交合同的诉请，没有事实和法律依据，应不予支持。 2、本案中，买受人拍得讼争房产时，拍卖人虽然在《拍卖须知》中申明了因讼争房产目前有租赁，正在进行清理工作，成交后须等待一段时间才能将标的交付等内容，但从本案的实际情况来看，买受人实际上为委托人、拍卖人留出了长达一年的清理、交接时间。委托人在虽然提交了讼争房产已经可以交付的证据，但讼争房产能够实际交付的时间已经超出了买受人作为房屋竞买人的合理预期，也使得买受人的合同目的不能实现。故委托人、拍卖人关于买受人同意委托人可以迟延交付房产，委托人迟延交房的行为不构成根本违约，买受人拒绝接受房产构成违约的理由，无事实和法律依据，本院不予支持。以此为分析起点，委托人、拍卖人关于买受人应按合同约定支付成交价款、佣金及产权交易费，其未按约定支付上述费用，对其所缴纳的保证金不予退还的申请理由，显然没有法律依据，故本院对其此点申请理由，不予支持。实务经验总结： 1、本案中拍卖人虽对拍卖标的存在无法及时交付的瑕疵进行了明确告知，买受人已对此表示同意，但我们从本案最高院的裁判要旨可以看出，无法及时交付的期限是有个合理的期限，而非随意履行，即使最终委托人清除移交障碍具备了交付条件，买受人仍有权以因未及时交付造成其合同目的无法实现为由主张解除合同。 2、在法院认定委托人、拍卖人在未及时交付房产时属于违约情形下，拍卖人主张不予返还竞买保证金或要求买受人支付拍卖佣金及其他费用的诉求，是不会得到支持的，因合同解除赔偿损失的权利属于守约方享有，而非违约方。 3、拍卖人在受托拍卖时，除了审查拍卖标的权属瑕疵外，对买受人最终是否能及时受领标的也应予以重视，否则，就有可能涉及违约在先而担责。协会动态中拍协法咨委2018年年会在京召开 2019年1月7日下午，中拍协法咨委2018年年会在京召开，中国拍卖行业协会名誉会长张延华、会长黄小坚、秘书长李卫东等协会领导出席，中拍协法咨委主任委员龙翼飞主持会议。郑刚、石少侠、邱宝昌、霍玉芬、周林、于义坤等十余位法咨委委员及法律专家参会。会议首先听取了由法咨委主任委员龙翼飞做的《法咨委2018年工作总结及2019年工作思路》。2018年，法咨委以问题为导向，积极推动拍卖业务相关法律法规调整、针对拍卖行业转型升级中存在的问题和困难开展研讨；为协会各项工作提供法律意见、为拍卖企业提供法律咨询服务；出版《拍卖诉讼案例精选》，为拍企提供了生动的案例参考和专业点评，配合职业教育工作的需要，先后在合肥、内蒙两地完成专题培训。 2019年，法咨委将继续发扬专业优势何资源优势，着重做好五件事：一是加强拍卖法律的顶层设计和前瞻性研究工作；二是做好行业热点问题的政策协调和转化工作；三是扎实做好对协会会员的法律咨询和援助工作；四是继续为协会和行业发展继续提供专业法律意见；五是编写针对性教材，帮助拍卖师学好新法律、用好新法律。与会专家就法咨委2019年工作计划也纷纷提出了建议和意见，第一，抓问题要准、要快、要注意渠道；第二，抓住国家大力发展民营企业的契机，以国有产权交易为突破，争取拍卖企业获取公平参与的机会；第三，利用民法典起草的机遇，梳理有关拍卖条款，提出修改意见和建议，进一步明确和巩固拍卖的法律地位；第四，结合现实问题和典型案例，加强宣传和媒体发声；第五，参考知识产权信用体系，建立拍卖行业的信用评价体系。会议还就拍卖企业公平参与国有资产交易的相关问题和《电子商务法》实施后拍卖市场监管的措施及建议两个专题进行了研讨。法咨委主任委员龙翼飞表示，今年将成立两个工作小组，一是就《电子商务法》中第12条有关拍卖主体资格的内容，进行充分论证，提出针对性建议，争取在今年两会中提交。二是梳理民法典合同编、物权编中有关拍卖的款项，并提出修改意见和建议，确立和稳固拍卖法律地位。会议最后，黄小坚会长做总结发言。他说，2018年是改革开放40周年，拍卖行业随着改革开放而恢复的，走过艰辛的历程，也取得了可喜成绩，行业在法咨委专家的支持下，走上了依法兴业、依法引领、规范发展的轨道。在此要特别感谢各位法律专家为行业发展所作的贡献。法咨委自2000年成立以来，已有近20年，聚集了众多专家，是行业的宝贵财富，有问题找法咨委已成为了行业的共识，他希望法咨委在2019年的工作中，继续发挥专业优势，着眼大局，抓前瞻，促转型，重服务，做好各项在拍卖业法制建设中具有里程碑意义的重要工作。他表示，协会将尽最大努力支持法咨委的各项工作，要把这张名片擦得更亮。

公司内刊二0一九年一月第十一期

日期：2019/1/16　人气：1287[ 返回 ]

案例分析

拍卖人声明拍卖标的存在无法及时交付的瑕疵，买受人能否主张因未及时交付而解除合同？

最高院裁判要旨：

讼争房产能够实际交付的时间已经超出了买受人的合理预期，也使得买受人的合同目的不能实现。虽然本案中委托人、拍卖人已在拍卖文件中明确告知竞买人拍卖标的存在无法及进交付的瑕疵，但作为房屋的购买者，无论买受人购买讼争房产的真实目的为何，其无法行使对讼争房产的实际管领和支配的事实，足以认定其合同目的不能实现，据此认定双方合同已经依法解除，事实和法律依据充分。

争议观点：

针对委托人、拍卖人在拍卖程序中已告知买受人拍卖标的可能存在无法及时交付的瑕疵，买受人人予以签字认可的情况下，买受人可否由此主张解除合同的问题，存在以下争议观点：

1、委托人、拍卖人虽然存在未能及时交房的行为，但在《竞拍须知》中已明确告知竞拍人涉案房屋存在可能无法及时交付的瑕疵，买受人到涉案房屋现场察看并在《竞拍申请书》上签字，表明买受人已知悉并自愿承担该风险。因双方对委托人、拍卖人未能及时交房已达成合意，故在本案中委托人、拍卖人不存在违约行为，买受人无权以委托人、拍卖人未能及时交房为由主张解除拍卖成交合同。在各方没有单方解除权及约定解除权的情况下，享有合同解除权的是守约方，现委托人交付标的房产的条件已经具备，买受人要求解除拍卖成交合同的诉请，没有事实和法律依据，应不予支持。

2、本案中，买受人拍得讼争房产时，拍卖人虽然在《拍卖须知》中申明了因讼争房产目前有租赁，正在进行清理工作，成交后须等待一段时间才能将标的交付等内容，但从本案的实际情况来看，买受人实际上为委托人、拍卖人留出了长达一年的清理、交接时间。委托人在虽然提交了讼争房产已经可以交付的证据，但讼争房产能够实际交付的时间已经超出了买受人作为房屋竞买人的合理预期，也使得买受人的合同目的不能实现。故委托人、拍卖人关于买受人同意委托人可以迟延交付房产，委托人迟延交房的行为不构成根本违约，买受人拒绝接受房产构成违约的理由，无事实和法律依据，本院不予支持。以此为分析起点，委托人、拍卖人关于买受人应按合同约定支付成交价款、佣金及产权交易费，其未按约定支付上述费用，对其所缴纳的保证金不予退还的申请理由，显然没有法律依据，故本院对其此点申请理由，不予支持。

实务经验总结：

1、本案中拍卖人虽对拍卖标的存在无法及时交付的瑕疵进行了明确告知，买受人已对此表示同意，但我们从本案最高院的裁判要旨可以看出，无法及时交付的期限是有个合理的期限，而非随意履行，即使最终委托人清除移交障碍具备了交付条件，买受人仍有权以因未及时交付造成其合同目的无法实现为由主张解除合同。

2、在法院认定委托人、拍卖人在未及时交付房产时属于违约情形下，拍卖人主张不予返还竞买保证金或要求买受人支付拍卖佣金及其他费用的诉求，是不会得到支持的，因合同解除赔偿损失的权利属于守约方享有，而非违约方。

3、拍卖人在受托拍卖时，除了审查拍卖标的权属瑕疵外，对买受人最终是否能及时受领标的也应予以重视，否则，就有可能涉及违约在先而担责。

协会动态

中拍协法咨委2018年年会在京召开

2019年1月7日下午，中拍协法咨委2018年年会在京召开，中国拍卖行业协会名誉会长张延华、会长黄小坚、秘书长李卫东等协会领导出席，中拍协法咨委主任委员龙翼飞主持会议。郑刚、石少侠、邱宝昌、霍玉芬、周林、于义坤等十余位法咨委委员及法律专家参会。

会议首先听取了由法咨委主任委员龙翼飞做的《法咨委2018年工作总结及2019年工作思路》。2018年，法咨委以问题为导向，积极推动拍卖业务相关法律法规调整、针对拍卖行业转型升级中存在的问题和困难开展研讨；为协会各项工作提供法律意见、为拍卖企业提供法律咨询服务；出版《拍卖诉讼案例精选》，为拍企提供了生动的案例参考和专业点评，配合职业教育工作的需要，先后在合肥、内蒙两地完成专题培训。

2019年，法咨委将继续发扬专业优势何资源优势，着重做好五件事：一是加强拍卖法律的顶层设计和前瞻性研究工作；二是做好行业热点问题的政策协调和转化工作；三是扎实做好对协会会员的法律咨询和援助工作；四是继续为协会和行业发展继续提供专业法律意见；五是编写针对性教材，帮助拍卖师学好新法律、用好新法律。与会专家就法咨委2019年工作计划也纷纷提出了建议和意见，第一，抓问题要准、要快、要注意渠道；第二，抓住国家大力发展民营企业的契机，以国有产权交易为突破，争取拍卖企业获取公平参与的机会；第三，利用民法典起草的机遇，梳理有关拍卖条款，提出修改意见和建议，进一步明确和巩固拍卖的法律地位；第四，结合现实问题和典型案例，加强宣传和媒体发声；第五，参考知识产权信用体系，建立拍卖行业的信用评价体系。

会议还就拍卖企业公平参与国有资产交易的相关问题和《电子商务法》实施后拍卖市场监管的措施及建议两个专题进行了研讨。

法咨委主任委员龙翼飞表示，今年将成立两个工作小组，一是就《电子商务法》中第12条有关拍卖主体资格的内容，进行充分论证，提出针对性建议，争取在今年两会中提交。二是梳理民法典合同编、物权编中有关拍卖的款项，并提出修改意见和建议，确立和稳固拍卖法律地位。

会议最后，黄小坚会长做总结发言。他说，2018年是改革开放40周年，拍卖行业随着改革开放而恢复的，走过艰辛的历程，也取得了可喜成绩，行业在法咨委专家的支持下，走上了依法兴业、依法引领、规范发展的轨道。在此要特别感谢各位法律专家为行业发展所作的贡献。法咨委自2000年成立以来，已有近20年，聚集了众多专家，是行业的宝贵财富，有问题找法咨委已成为了行业的共识，他希望法咨委在2019年的工作中，继续发挥专业优势，着眼大局，抓前瞻，促转型，重服务，做好各项在拍卖业法制建设中具有里程碑意义的重要工作。他表示，协会将尽最大努力支持法咨委的各项工作，要把这张名片擦得更亮。

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