裁判要旨：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，某体育公司提交的证据不足以证明其在合同到期前明确告知某管理公司要优先承租，而且聊天记录显示，某体育公司明确告知某管理公司撤场，某管理公司提交的出门条及照片也证实某体育公司实施了撤场行为，故某体育公司不享有优先承租权。1、2018年5月28日，某管理公司（甲方）和某发展公司（乙方）签订《场地服务合同》，约定，本协议期满，若甲方继续在该场地经营，同等条件下乙方享有该场地联合经营的优先权。乙方应提前60日书面通知甲方，双方另行签订协议。如果双方不再续签，乙方应在协议期满后10日内撤离该场地，否则承担相应的违约责任。2、2022年4月21日，某发展公司向某管理公司提交《保证金申请退还》申请，要求退还保证金。3、某管理公司提交的数张出门条、拉物品的照片显示，某体育公司实际撤场。4、后因某体育公司向某管理公司要求行使优先承租权未果而致诉。该案件经过一审二审再审程序，一审法院认为某体育公司已撤场，不具备行使优先承租权的前提条件，驳回了某体育公司的诉讼请求；二审法院则认为优先承租权行使的基础是“同等条件”的内容能够确定，在同等条件内容确定前，某体育公司并不具有行使优先承租权的前提条件，一审法院对某体育公司不享有优先承租权的认定不当，二审法院予以纠正。但最终再审法院则认为某体育公司不享有优先承租权，维持了一审判决，具体理由如下：首先，优先承租权成立的首要前提应是承租人有意向继续承租。某体育公司在合同期满前60日未向某管理公司书面提出续租通知，且在合同期满前，没有其他人竞租的情况下，表示不再续租，之后发送了撤场安排、提出退还保证金，完成了撤场，应认定某体育公司放弃继续承租的权利，不再享有优先承租权。其次，优先权的成立应以出租人继续享有出租权为前提。本案中，双方合同约定“若某管理公司继续在该场地经营”，但本案中某管理公司已丧失了经营权，不再享有继续出租的权利，某体育公司也不存在享有优先权的基础。再次，“同等条件”的告知前提是在承租人放弃承租前存在第三方竞租人。但本案中，某体育公司于2022年3月放弃续租意向在前，某文化公司与某运动场公司于2022年6月签订合同在后，在某体育公司与某管理公司就续租条件磋商签订过程中并不存在第三方竞租人即某文化公司，也就不存在告知“同等条件”的可能性。1、在租赁权拍卖时，原承租人行使优先承租权要符合合同的约定，比如在合同约定的期限提出续租申请。2、《民法典》规定享有优先承租权的主体为承租人。这里的承租人根据合同相对性原则，一般不包括次承租人。
3、如果承租人在原来合同履行过程中，存在严重违约行为，影响双方信赖关系时，有司法案例认定“不能认为满足同等条件”。为免争议，建议出租人在合同中约定将承租人诚信履约作为行使优先承租权的条件之一。 |
