拍卖合同纠纷中的税费约定之争

裁判要旨

拍卖划拨房地产在起诉前转让方未取得有批准权的人民政府同意转让的，应当认定拍卖合同无效；如在起诉前已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。

裁判要点

本案中委托拍卖给买受人的标的物属于国有资产，其中土地使用权属于国有划拨用地，该资产转让应受《中华人民共和国城市房地产管理法》调整，在转让前应当经有批准权的人民政府批准，而且应当经依法设立的评估机构评估，并根据评估结果确定拍卖标的的保留价。根据《中华人民共和国拍卖法》第六条规定，拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利，据该规定可知，拍卖法对拍卖标的是有限制的，并非所有的物品都能作为拍卖标的。委托人拍卖涉案标的房地产的土地性质属划拨，在拍卖时委托人未取得转让前的批准，又未依据规定进行评估，故其无处分权。作为拍卖公司，在接受委托时，应当依法履行拍卖法规定的审查义务，即审查委托人对拍卖标的是否具有使用权或者处分权，本案中，拍卖人亦未尽到该审查义务。因拍卖合同无效，拍卖人起诉要求买受人支付拍卖佣金的诉请依法不予支持。

实务经验总结

1、拍卖房地产时，需审核房地产的土地性质，如是划拨，则需在竞买须知等拍卖文件予以明确披露，并与买受人明确划拨地转为出让地涉及土地出让金、土地增值税等税金的承担方式。

2、拍卖划拨房地产，基本会面临两个结果，一是拍卖成交后，划拨地终获政府批准转让，交纳相应税金后变更为出让用地，拍卖结果有效；二是拍卖成交后，划拨地在起诉前仍未获政府批准，则拍卖结果无效。

3、拍卖合同无效引起的法律后果有：“无效的合同自始没有法律约束力。因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”拍卖人除了需返还买受人佣金外，是否还需要承担其他责任，主要看拍卖人在拍卖活动过程中是否尽了瑕疵告知义务，存在欺诈行为。欺诈行为是指明知而故意隐瞒，如明知是划拨，而不明示。

4、为避免拍卖合同无效，除了返还拍卖佣金，还需承担其他责任的风险，建议在拍卖文件中与竞买人明确土地性质，履行将涉案土地使用权瑕疵告知各方参与竞拍人的义务。同时明确载明：委托人、拍卖人不保证拍卖标的真伪或者品质，均不承担任何瑕疵（包括潜在瑕疵）的担保责任。拍卖标的的相关过户手续由买受人自行办理……委托人及拍卖人不承担由于资产无法过户给买受人造成的各种经济损失，……标的以现状拍卖，买受人自行了解标的实际情况。各竞买人在参拍时也需另行承诺“本人已认真阅读并理解拍卖规则及拍卖须知内容，对委托人及拍卖人告知的标的瑕疵买受人全部认可并承担由此产生的一切经济及法律责任”；明确承诺“本人已充分了解拍卖标的的实际状况和瑕疵情况，愿意接受任何瑕疵（包括潜在瑕疵）并承担可能由此带来的损失。拍卖标的的相关过户手续由本人自行办理……委托人不承担由于资产无法过户而给本人造成的各种经济损失（包括资金占用损失）……本人承诺不会因标的瑕疵（或潜在瑕疵）的存在而追究委托人和拍卖人的任何责任。……且拍卖成交合同（或协议）是否有效不影响承诺人上述承诺的效力。”

5、如前所述，如委托人及拍卖人已明确告知涉案土地使用权存在瑕疵；买受人亦明确知道涉案土地使用权的瑕疵情况，且承诺不追究委托人和拍卖人任何责任。则买受人要求委托人及拍卖人承担其他责任的诉求，没有事实和法律依据，法院不会予以支持。