在房产租赁权拍卖过程中，拍卖成交后，买受人除了签订拍卖成交确认书外，一般情况下，还需按约定与委托人签订《房屋租赁合同》。如买受人或委托人在拍卖成交后拒绝与相对方签署租赁合同的，则该租赁合同是否成立？关于该问题，司法实践中存在三种不同的观点。第一种观点是认为，委托人与买受人通过拍卖确定的房屋租赁合同关系，涉案房屋租赁合同关系依法成立并合法有效。
委托人已为拍卖出租涉案房屋与买受人签订《房屋租赁合同》作了准备工作，且买受人签订的《成交确认书》中亦确定了涉案房屋的租赁期间、价款、面积，并缴纳了保证金，委托人与买受人之间的关系是要约和承诺的关系，委托人作为要约人，已经确定了涉案房屋的租赁期限、租赁价款等事宜，买受人作为承诺人，与拍卖行签订了《房屋租赁权成交确认书》，《中华人民共和国民法典》第四百八十三条规定：“承诺生效时合同成立，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”买受人与拍卖行签订的成交确认书是对房屋租赁合同的承诺，该承诺通知已经到达委托人。为此，买受人与委托人之间通过拍卖确定的房屋租赁合同关系，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，涉案房屋租赁合同关系依法成立并合法有效，属于有效合同，合同双方均应按照约定全面履行自己的义务。
委托人委托拍卖公司拍卖诉争房屋租赁权，拍卖公司依约对诉争房屋进行拍卖，买受人拍得诉争房屋的租赁权，该拍卖活动符合相关法律规定，应属合法有效。诉争房屋发布拍卖规则，属于要约邀请，买受人竞拍出价，属于发出要约，拍卖公司确认买受人竞拍成功，属于作出承诺，则委托人与买受人之间的房屋租赁合同已成立。因委托人拒绝与买受人签订房屋租赁合同及交付房屋，则双方房屋租赁合同尚未生效。委托人无正当理由拒绝与买受人签订租赁合同及交付房屋，其应对合同未生效承担缔约过失责任。第三种观点是认为租赁合同未成立，亦未生效。在拍卖成交后未签租赁合同之前，买受人与委托人之间成立的是预约合同。
首先，买受人通过拍卖方式实际参与竞买并签订《拍卖成交确认书》，约定在拍卖成交后，买受人须与委托人签订房屋租赁合同并交纳租金，可见该约定确定的民事法律行为是买受人与委托人在将来一定期限内订立房屋租赁合同，具有预约合同的性质。其次，买受人与拍卖人之间签订的《成交确认书》系拍卖活动过程中所签订，依据法律规定，在拍卖过程中所产生的各类纠纷都应定为拍卖合同纠纷。因委托人与买受人并未签订正式的《房屋租赁合同》，双方未成立房屋租赁合同关系，亦未生效，故委托人依据租赁合同约定，追究相关违约责任的主张，不予支持。综上，司法实践中对于拍卖成交后当事人拒绝签订或未能签订租赁合同时，对于租赁合同是否成立并生效，是存在不统一的裁判思路，也由此提醒各方拍卖当事人对于未能签订租赁合同的违约责任如何承担，应在拍卖合同文件中予以明确约定，以免发生不必要的争议，特别是保证金的处置以及再行拍卖的差价损失如何承担等。对于上述三个争议观点，目前最高院在2023年12月4日发布的《关于适用《中华人民共和国民法典》合同编通则若干问题的解释》（法释〔2023〕13号）第四条第二款的规定已经给出了明确答案，该条款内容为：“采取现场拍卖、网络拍卖等公开竞价方式订立合同，当事人请求确认合同自拍卖师落槌、电子交易系统确认成交时成立的，人民法院应予支持。合同成立后，当事人拒绝签订成交确认书的，人民法院应当依据拍卖公告、竞买人的报价等确定合同内容。”从该条款内容可以拍卖成交后约定签署《成交确认书》和《房屋租赁合同》是属于合同成立之后的书面确认形式，买受人是否签署合同文本，不影响合同的成立。为此，委托人及拍卖人在拍卖过程中，在拍卖公告以及竞买协议、成交确认书中对关于租赁标的、租赁期限、租金、支付方式等租赁合同的核心要素须作明确约定，并将这些内容交由竞买人在报名时签字确认。若买受人最终不签署合同，双方之间的租赁合同可以依据前述拍卖文件进行确定。 |
