公司内刊二0二三年十二月第一期
案涉房屋已构成危楼，拍卖时未告知，是否影响合同效力？裁判要旨：虽然双方均认为涉案合同有效，但对合同效力问题，法院仍须依职权进行审查。参照最高人民法院相关精神，结合本案事实，在案涉房屋已构成危楼，存在严重安全隐患，不再具备居住、经营条件。双方仍然签订《房屋买卖合同》，买受人用于经营使用，可能危及不特定人身安全和财产安全，明显损害了社会公众利益、违背了公序良俗。从维护公共安全及确立正确的社会价值导向的角度出发，对本案情形下合同效力的认定应从严把握，司法不应支持、鼓励这种为追求经济利益而忽视公共安全的有违社会公共利益和公序良俗的行为。根据法律规定，应当确认《房屋买卖合同》无效。基本事实： 1、某银行委托拍卖行拍卖一处商业房产。在委托拍卖时，某银行并未告知拍卖行该房产属于危房。 2、拍卖行在拍卖时声明“本次房产以现状拍卖，拍卖人不承担拍卖标的的瑕疵担保责任，买受人已对房产的位置、面积和权属等情况进行充分了解和尽职调查，认可和接受拍卖标的的一切现状和瑕疵”。 3、再查明：就案涉房屋所在楼栋，政府部门于2016年12月、2022年7月15日分别下发通知一份，通知显示，经鉴定，涉案房已构成危楼，存在严重安全隐患，不再具备居住、经营条件。 4、买受人作为原告向法院起诉要求判令解除房屋买卖合同；委托人支付买受人购买房屋款及违约金。本案争议焦点：拍卖人及委托人已声明不承担瑕疵担保责任，但未告知涉案房产属于危房，是否会影响合同效力？法院观点：法院最终经审查认为，关于标的物质量瑕疵担保责任。本案房屋是否构成危房，是非常专业的问题，委托人称拍卖后买受人到房屋现场查看房屋，应当知道房屋的瑕疵，明显高估了买受人的个人专业能力。本案是房屋不动产买卖，并不适用最长的二年质量检验期限。本案房屋也不是出卖时不是危房，后来在履行中才演变为危房的，出卖时即为危房。且免除瑕疵担保责任的是一般瑕疵，而本案房屋为危房，不能居住，严重危及人身安全，不属于瑕疵担保责任的免除范围。根据法律规定，应当确认《房屋买卖合同》无效。拍卖实务总结：如果所拍卖的房产属于危房，因存在危及人身安全的瑕疵，属于法律所禁止交易的标的。即使告知瑕疵，也有可能面临合同无效的风险。

公司内刊二0二三年十二月第一期

日期：2023/12/10　人气：101[ 返回 ]

案涉房屋已构成危楼，拍卖时未告知，是否影响合同效力？

裁判要旨：

虽然双方均认为涉案合同有效，但对合同效力问题，法院仍须依职权进行审查。参照最高人民法院相关精神，结合本案事实，在案涉房屋已构成危楼，存在严重安全隐患，不再具备居住、经营条件。双方仍然签订《房屋买卖合同》，买受人用于经营使用，可能危及不特定人身安全和财产安全，明显损害了社会公众利益、违背了公序良俗。从维护公共安全及确立正确的社会价值导向的角度出发，对本案情形下合同效力的认定应从严把握，司法不应支持、鼓励这种为追求经济利益而忽视公共安全的有违社会公共利益和公序良俗的行为。根据法律规定，应当确认《房屋买卖合同》无效。

基本事实：

1、某银行委托拍卖行拍卖一处商业房产。在委托拍卖时，某银行并未告知拍卖行该房产属于危房。

2、拍卖行在拍卖时声明“本次房产以现状拍卖，拍卖人不承担拍卖标的的瑕疵担保责任，买受人已对房产的位置、面积和权属等情况进行充分了解和尽职调查，认可和接受拍卖标的的一切现状和瑕疵”。

3、再查明：就案涉房屋所在楼栋，政府部门于2016年12月、2022年7月15日分别下发通知一份，通知显示，经鉴定，涉案房已构成危楼，存在严重安全隐患，不再具备居住、经营条件。

4、买受人作为原告向法院起诉要求判令解除房屋买卖合同；委托人支付买受人购买房屋款及违约金。

本案争议焦点：

拍卖人及委托人已声明不承担瑕疵担保责任，但未告知涉案房产属于危房，是否会影响合同效力？

法院观点：

法院最终经审查认为，关于标的物质量瑕疵担保责任。本案房屋是否构成危房，是非常专业的问题，委托人称拍卖后买受人到房屋现场查看房屋，应当知道房屋的瑕疵，明显高估了买受人的个人专业能力。本案是房屋不动产买卖，并不适用最长的二年质量检验期限。本案房屋也不是出卖时不是危房，后来在履行中才演变为危房的，出卖时即为危房。且免除瑕疵担保责任的是一般瑕疵，而本案房屋为危房，不能居住，严重危及人身安全，不属于瑕疵担保责任的免除范围。根据法律规定，应当确认《房屋买卖合同》无效。

拍卖实务总结：

如果所拍卖的房产属于危房，因存在危及人身安全的瑕疵，属于法律所禁止交易的标的。即使告知瑕疵，也有可能面临合同无效的风险。

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