拍卖人未告知现房产门牌号，买受人是否可撤销拍卖合同？

裁判要旨：

买受人已在竞买规则、《现场踏勘承诺书》上签名确认，说明其充分了解了拍卖程序，以及竞买房屋的具体情况和现状。另外，拍卖公司在拍卖会上也对涉案拍卖房屋的现状图片进行了展示。故虽然拍卖公司未注明涉案拍卖房屋的现门牌号为某街某号，但从拍卖公司已披露的信息看，足以让竞买人知晓涉案拍卖房屋的现状和真实情况。故本院不予支持买受人的主张。

案情概况：

    1、拍卖公告内容显示拍卖标的坐落位置为某街162号，规划用途为住宅，建筑面积为240平方米等内容。并在官网上发布相关标的物现场照片。

2、拍卖公司制作的《现场踏勘承诺书》上载明“我方已对本次转让项目涉及的标的房屋坐落、现状、具体位置等进行了核实且予以确认，并完全接受现状”等字样，买受人签字确认。

3、拍卖成交后，买受人以拍卖公司隐瞒房屋重要事实即未告知房产现门牌号导致其在参加竞买过程中存在重大误解为由要求撤销拍卖合同。

4、涉案标的房屋现标注门牌号为某街325号，现标注门牌号为某街162号房屋系其中一部分用房，且建筑面积约50平方左右。

争议观点：

1、买受人认为，（1）拍卖公司未释明拍卖标的“某街162号（一层）”实为门牌号某街325号房产这一关键信息，产权交易公司明知这一事实却不告知，严重违背诚实信用原则。（2）拍卖公司也未告知买受人“某街162号房产”非拍卖标的物所在地址。未披露标的物的权证与实地不符这一重大瑕疵。标的物权证与实地不符明显属于重大瑕疵且产权交易公司明知这一瑕疵却不告知，理应承担责任。

2、拍卖公司认为，拍卖人已经按照房产证上的相应信息、房屋坐落位置、用途及产权上存有租赁合同等其他信息进行充分披露。现在“某街162号住宅”的房屋是服务房，面积50-60平方米左右。拍卖人在竞买规则和转让公告中已告知买受人，标的面积240平方米。现状为出租，如果按照现门牌号的面积与竞买规则和转让公告中展示的信息是严重不符的，两者的信息应当是能够区分的。同时，拍卖公司在竞买规则告知在竞价前对房产的现状进行实地查看，对房屋的质量、结构以及可能存在的瑕疵进行周详了解，未经咨询看样而竞买的责任自负。所以买受人在竞价前自身负有对标的物了解的义务。现在的“某街162号（一层）住宅”是由于地名办的变更导致的，跟产权登记并非直接关联，且也是可以办理变更登记的。

3、法院认为，买受人主张拍卖人未告知标的物现门牌号为某街325号属隐瞒重要事实，导致其将标的物误认为现门牌号为某街162号房屋，由于现门牌号为某街162号（一层）的房屋现状为商铺，且面积较小，使用人也只有服务站一家，这些情形与产权交易公司公告中展示的诸多信息不符，面对这些疑点，买受人未及时要求拍卖人予以解释，却凭自我猜想，盲目参与竞买，甚至对在拍卖会上展示的拍卖标的物现场图片，也同样视而不见，其理应对其不慎行为导致的相关后果负责。故买受人以存在重大误解为由要求撤销拍卖合同的诉请，于法无据，不予支持。

拍卖实务总结：

虽然本案最终法院是支持了拍卖人的主张，认为买受人通过现场查看，是可以了解标的具体地址变化。但只要是由于在这个案件中，拍卖人针对房产标的不但在公众号上将标的照片展示，还在拍卖会上将标的照片投影展示，再加上的确两个地址面积差异较大，经过现场查看是可以了解到标的现状。为此，法院是认为拍卖人尽了瑕疵告知义务。

在拍卖实务中，对于房产类拍卖标的，由于现城市地名的变更，特别对于早期的房产，如标的现场门牌号与产权证地址不一致的，为避免日后争议，建议将现门牌号作一特别提示。或是由地名办出具一份地名变更的证明。