公司内刊二0二三年六月第一期
拍卖标的存在不能办理产权的面积是否属于拍卖标的的真伪和品质？裁判要旨：拍卖公司主张双方已明确约定，其不承担瑕疵担保责任。对此本院认为，拍卖标的存在不能办理房屋产权的面积不属于拍卖标的的真伪和品质，且有部分面积不能够办理所有权登记手续并未明确向买受人进行告知，故该免责申明归于无效。基本案情： 1、拍卖公告中显示：标的信息为“砖混结构，所在楼层1层，测绘面积202.58平方米。 2、在拍卖公司制作的报价单下方备注：“以上房产面积均以相关部门实测为准”。 3、拍卖成交后在办理产权过户的过程中，上述商铺实测面积202.58㎡（含自行搭建的违建面积），市房管局核定后的产权确认面积为152.96㎡，原告对上述门面房面积存在异议，向委托人提出取消拍卖的申请。 4、买受人要求解除拍卖合同，并要求拍卖人退回其所交付的拍卖佣金而致诉。争议观点： 1、买受人认为，拍卖公司发布的拍卖公告及拍品报价单中均披露涉案房屋的测绘面积为202.58㎡，但在办理过户过程中该面积含自行搭建的违建面积，市房管局核定后的产权确认面积为152.96㎡，导致无法实现原告的竞买目的。涉案标的物商铺的产权面积是房屋的基本因素，是影响竞买人是否参与竞买以及出价高低的关键因素，已不仅仅是拍卖标的的瑕疵问题，为此，应解除双方签订的《拍卖成交确认书》，并退还佣金。 2、拍卖公司认为，首先，拍卖标的面积202.58㎡系委托人提供的数据，且资产评估报告亦显示了该面积。由此可见，拍卖公司已尽到了形式审查及注意义务，是善意且无过错的。其次，拍卖公司已告知，以上房产面积均以相关部门实测为准。重新测量核定后若面积有所增减的，拍卖价款不作调整。《中华人民共和国拍卖法》第六十一条第二款规定：拍卖人，委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。 3、法院认为，首先，拍卖作为一种特殊的买卖方式，面向竞买人是非特定的，潜在的多数的群体，这就要求拍卖具有高于一般买卖关系的公信力，竞买人参加竞买时对拍卖标的物的权属明晰有一定的心理预期，并基于这种预期产生合理的信赖。其次，涉案拍卖标的存在重大瑕疵。涉案标的经第三方测绘的面积为202.58㎡，但房管局核定后的产权确认建筑面积为152.96㎡，能够办理产权登记的面积存在重大差异。第三，虽然该标的物在拍卖当时并无房屋产权证明，但委托人、拍卖人对该拍卖房屋建筑面积及其对测绘面积是否享有完整权利，应深入审查并如实告知买受人，该部分属于其应当知道的范畴。第四，基于前文分析，委托人、拍卖人并未告知买受人关于涉案拍卖标的存在瑕疵，虽然拍卖公司主张双方已明确约定，其不承担瑕疵担保责任。但对此本院认为，拍卖标的存在不能办理房屋产权的面积不属于拍卖标的的真伪和品质，且有部分面积不能够办理所有权登记手续并未明确向买受人进行告知，故该免责申明归于无效。拍卖实务总结： 1、关于拍卖标的面积差异问题，委托人对于其是否按规划建设，是否属于违章或超面积建设，是属于其应当知道的标的瑕疵。不管是委托人还是拍卖人对此均需尽到瑕疵告知义务。 2、拍卖人作出的瑕疵免责声明要根据标的实际情况作出具体针对性的声明，不能仅简单地表明对标的真伪和品质不承担瑕疵担保责任，无法起到真正免责的目的。就如该案二审法院所述的，面积差异不属于标的真伪。参考案例：（2022）新23民终538号新疆信成拍卖有限公司昌吉分公司、马晓梅等拍卖合同纠纷民事二审民事案

公司内刊二0二三年六月第一期

日期：2023/6/3　人气：331[ 返回 ]

拍卖标的存在不能办理产权的面积是否属于拍卖标的的真伪和品质？

裁判要旨：拍卖公司主张双方已明确约定，其不承担瑕疵担保责任。对此本院认为，拍卖标的存在不能办理房屋产权的面积不属于拍卖标的的真伪和品质，且有部分面积不能够办理所有权登记手续并未明确向买受人进行告知，故该免责申明归于无效。

基本案情：

1、拍卖公告中显示：标的信息为“砖混结构，所在楼层1层，测绘面积202.58平方米。

2、在拍卖公司制作的报价单下方备注：“以上房产面积均以相关部门实测为准”。

3、拍卖成交后在办理产权过户的过程中，上述商铺实测面积202.58㎡（含自行搭建的违建面积），市房管局核定后的产权确认面积为152.96㎡，原告对上述门面房面积存在异议，向委托人提出取消拍卖的申请。

4、买受人要求解除拍卖合同，并要求拍卖人退回其所交付的拍卖佣金而致诉。

争议观点：

1、买受人认为，拍卖公司发布的拍卖公告及拍品报价单中均披露涉案房屋的测绘面积为202.58㎡，但在办理过户过程中该面积含自行搭建的违建面积，市房管局核定后的产权确认面积为152.96㎡，导致无法实现原告的竞买目的。涉案标的物商铺的产权面积是房屋的基本因素，是影响竞买人是否参与竞买以及出价高低的关键因素，已不仅仅是拍卖标的的瑕疵问题，为此，应解除双方签订的《拍卖成交确认书》，并退还佣金。

2、拍卖公司认为，首先，拍卖标的面积202.58㎡系委托人提供的数据，且资产评估报告亦显示了该面积。由此可见，拍卖公司已尽到了形式审查及注意义务，是善意且无过错的。其次，拍卖公司已告知，以上房产面积均以相关部门实测为准。重新测量核定后若面积有所增减的，拍卖价款不作调整。《中华人民共和国拍卖法》第六十一条第二款规定：拍卖人，委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。

3、法院认为，首先，拍卖作为一种特殊的买卖方式，面向竞买人是非特定的，潜在的多数的群体，这就要求拍卖具有高于一般买卖关系的公信力，竞买人参加竞买时对拍卖标的物的权属明晰有一定的心理预期，并基于这种预期产生合理的信赖。其次，涉案拍卖标的存在重大瑕疵。涉案标的经第三方测绘的面积为202.58㎡，但房管局核定后的产权确认建筑面积为152.96㎡，能够办理产权登记的面积存在重大差异。第三，虽然该标的物在拍卖当时并无房屋产权证明，但委托人、拍卖人对该拍卖房屋建筑面积及其对测绘面积是否享有完整权利，应深入审查并如实告知买受人，该部分属于其应当知道的范畴。第四，基于前文分析，委托人、拍卖人并未告知买受人关于涉案拍卖标的存在瑕疵，虽然拍卖公司主张双方已明确约定，其不承担瑕疵担保责任。但对此本院认为，拍卖标的存在不能办理房屋产权的面积不属于拍卖标的的真伪和品质，且有部分面积不能够办理所有权登记手续并未明确向买受人进行告知，故该免责申明归于无效。

拍卖实务总结：

1、关于拍卖标的面积差异问题，委托人对于其是否按规划建设，是否属于违章或超面积建设，是属于其应当知道的标的瑕疵。不管是委托人还是拍卖人对此均需尽到瑕疵告知义务。

2、拍卖人作出的瑕疵免责声明要根据标的实际情况作出具体针对性的声明，不能仅简单地表明对标的真伪和品质不承担瑕疵担保责任，无法起到真正免责的目的。就如该案二审法院所述的，面积差异不属于标的真伪。

参考案例：

（2022）新23民终538号新疆信成拍卖有限公司昌吉分公司、马晓梅等拍卖合同纠纷民事二审民事案

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