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公司内刊二0二三年四月第一期
日期：2023/4/7　人气：233[ 返回 ]

 

房产的性质和用途信息是否属于拍卖人必须主动披露、告知的瑕疵内容？

 
裁判要旨：
根据法律规定，拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。案涉拍卖的《竞买须知》等相关资料中未披露涉案房产的性质和用途信息。《竞买协议》虽约定“双方签署本协议，即视为甲方已经就拍卖标的的瑕疵和风险向乙方完成了充分的披露和说明”，但据此不足以证明拍卖公司对涉案房产存在影响竞买的上述瑕疵情况向竞买人履行了主动的披露、告知义务，更不能证明拍卖公司就相关风险后果履行了说明义务，拍卖公司应依法对此承担举证不能的法律后果，法院认定拍卖公司未履行拍卖标的瑕疵的说明义务并无不当。拍卖公司关于《竞买协议》《竞买须知》可以免除其自身瑕疵担保责任的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院无法采信。
案件基本事实：
1、涉案房产的产权登记用途及性质为“会所”用途、“商配”性质。
2、拍卖公司在拍卖文件及看样过程中未披露涉案房产的用途与性质等标的瑕疵信息。
3、拍卖成交后，本案房产小区业主反对买受人将案涉会所改为住宅使用并进行信访投诉。买受人认为房产属于居住性质，故未能实现竞买目的，从而申请取消拍卖成交结果，退还竞买保证金。
4、拍卖人起诉要求该买受人支付拍卖佣金而致诉。
5、庭审中经法院询问，拍卖公司称，无法就所述“披露”“出示”“告知”房产用途及性质的情况举证。
争议观点：
针对拍卖人是否对拍卖房产尽了瑕疵告知义务，各方争议观点如下：
1、拍卖人认为，根据法律规定及拍卖实践，构成拍卖瑕疵的缺陷仅局限于拍卖标的物可以被感知的物理或物资属性。涉案房产会所用途及商配性质属于权利属性的范畴，不是拍卖标的瑕疵，拍卖公司对此不具有说明义务。即便涉案房产的会所用途及商配性质属于瑕疵，拍卖公司已经依据法律规定及《竞买协议》《竞买须知》等声明的方式免除了自身瑕疵担保责任，买受人通过《竞买协议》已经详尽了解拍卖标的的现状、瑕疵、风险。依据行业规则，建亚拍卖公司对涉案房产的用途及性质已在《评估报告》所载信息范围内进行了披露，且从未对买受人表示过该房产属于居住性质，其也从未表示将该房产作为居住用途，故其未能实现竞买目的无从谈起。
2、买受人认为，其一，拍卖并未成交，其未能取得涉案房产，依据民事活动等价有偿、公平原则，无需支付佣金。其二，拍卖公司未能告知涉案房产无法入住，该问题属于标的物的严重瑕疵。
3、法院经过一审二审审理后认为，根据查明的事实，涉案房产属商配性质，用途为会所。一审法院从使用年限考虑，认为涉案房产的商配性质和会所用途会对该房产的市场价值、竞买人的竞买意愿、买受人日后的所有权权能行使产生不利影响，根据拍卖时至今社会政治经济形势等诸方面因素考虑，本院对此予以认同。故从此角度而言，法院认为涉案房产的商配性质和会所用途属于拍卖标的的瑕疵，且拍卖公司对此明知，并无不妥。所以，拍卖时对涉案房产的性质用途即不利于拍卖的瑕疵因素予以充分披露、告知并进行相关说明，让竞买人对房产的使用权能即竞买后果充分认知。
根据法律规定，拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。案涉拍卖的《竞买须知》等相关资料中未披露涉案房产的性质和用途信息。《竞买协议》虽约定“双方签署本协议，即视为甲方已经就拍卖标的的瑕疵和风险向乙方完成了充分的披露和说明”，但据此不足以证明拍卖公司对涉案房产存在影响竞买的上述瑕疵情况向竞买人履行了主动的披露、告知义务，更不能证明拍卖公司就相关风险后果履行了说明义务，拍卖公司应依法对此承担举证不能的法律后果，一审法院认定拍卖公司未履行拍卖标的瑕疵的说明义务并无不当。拍卖公司关于《竞买协议》《竞买须知》可以免除其自身瑕疵担保责任的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院无法采信。
拍卖实务总结：
1、本案拍卖公司最终败诉的主要原因在于其未能举证证明其已告知竞买人关于涉案房产的性质与用途。为此，拍卖公司在拍卖过程中，对于涉案房产的相关瑕疵告知，必须让竞买人书面签字确认，作为日后涉诉的证据使用。
2、对于拍卖公司必须告知的已知瑕疵内容，通过瑕疵免责声明亦是不能免责的。即对于已知瑕疵，是拍卖人必须主动履行告知义务。